収益物件は「ROI」と「CCR」でレバレッジ効率を測る

不動産投資におけるレバレッジ効率を示す指標は様々なものがあるが、一般的にはROIとCCRの2つの指標が使われている

ROI・CCRとは

ROIとは「Return On Investment」の略で「投資収益率」を意味しており、以下の式で表される。

ROI=年間キャッシュフロー額/購入総額(物件価格+諸費用)×100

分母は購入総額、分子は年間キャッシュフロー額、単位は%だ。

ROIは投下した資本全額(購入総額)に対して、キャッシュフローが年間どれだけ生み出されているかを示す指標である。

一方、CCRは「Cash on Cash Return」の略で「自己資金収益率」を意味し、以下の式で表される。

CCR=年間キャッシュフロー額/投下自己資金額×100

分母は物件購入に利用した自己資金額、分子は年間キャッシュフロー額、単位はROI同様%だ。

CCRは投下した金額の中で他人資本を除いた自己資金に対してキャッシュフローがどれだけ出ているかを示す指標である。

収益物件は、一般的にこの二つの指標でレバレッジ効率が判断されることが多い。

ROI・CCRを利用したレバレッジ効率判断の例

ここで具体例を設定してROI・CCRを用いてレバレッジ効率を判断する方法を紹介したい。

前提として、ケース1・ケース2ともに使える自己資金は1,000万円、表面利回りは10%、管理費用は年間家賃収入の40%、単純化のため購入時の諸費用や税金は考慮外として、税引前のキャッシュフローのみを見ることとする。

【ケース1・融資を受けず自己資金のみで物件を購入した場合】

自己資金1,000万円で1,000万円の価格の物件を購入する場合である。

表面利回りは10%なので年間家賃収入は物件購入価格1,000万円×10%=100万円となり、ここから40%の各種管理費用40万円を除いた年間のキャッシュフローは60万円となる。

この場合、ROI・CCRはそれぞれ以下のように求められる。

ROI=60万円/1,000万円×100=6%
CCR=60万円/1,000万円×100=6%

全額自己資金で物件を購入する場合、ROI=CCR(この例では6%)となっており、レバレッジが全く効いていないことを意味している。

尚、自己資金額を年間キャッシュフロー額で割って自己資金を何年で回収できるか計算することもできる。

投下資本回収期間=投下自己資金額/年間キャッシュフロー額
=1,000万円/60万円
=16.7年

【ケース2・融資を受けてレバレッジをかけた状態で物件を購入した場合】

ケース2では当初の自己資金1,000万円を頭金とし、9,000万円の融資を受けて1億円の物件を購入したものとする。

表面利回りは10%であるので年間家賃収入は物件購入価格1億円×10%=1,000万円、管理費用はこの40%なので400万円である。

その他、ケース2はケース1と異なり融資を併用するので、ローンの返済額も考慮する必要があるのでこれも年間400万円を前提とする。

つまり年間キャッシュフロー額は家賃収入1,000万円-管理費用400万円-融資返済額400万円=200万円だ。

年間キャッシュフロー額の絶対値はケース1の60万円と比較して約3.67倍となっている。

この場合、ROI・CCRはそれぞれ以下のように求められる。

ROI=200万円/1億円×100=2%
CCR=200万円/1,000万円×100=20%

ROIは融資の返済分があるのでケース1の6%から2%へと低下したが、CCRは融資を受けてレバレッジを効かせたことで6%から20%へ上昇している。

つまり、自己資金に対する収益率が3倍以上上昇しているのだ。

ケース1とケース2を比較して欲しい。

当初は同額の自己資金であっても、銀行から融資を受けてレバレッジを効かせた場合はレバレッジを効かせない場合と比較して、自己資金に対応する収益率を大きく上げることができるのである。

尚、投下した自己資金を回収するまでの期間も、以下のとおりケース1と比較して3分の1以下に短縮されている。

投下資本回収期間=投下自己資金額/年間キャッシュフロー額
=1,000万円/200万円
=5年
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