サラリーマン大家が最低限やるべき6つの空室対策

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収益物件を購入する場合に最も重要視すべきことは、「満室で運営できるかどうか」である。

そのための方法は様々あり、独自の手法を編み出して成功しているサラリーマン大家も存在する。

例えば、サラリーマン大家自らが凝ったデザインのリフォームを行ったり、収益物件をペット可物件にして、インターネットで犬猫好きのコミュニティへ直接集客するなどの方法である。

このようにサラリーマン大家が工夫を凝らして空室対策をするには、中古物件の賃貸需要は年々厳しくなってきているという現状がある。

国交省の資料を基に計算すると、2000年代に入って持ち家は年間平均60万戸以上、借家は40万戸以上が毎年供給されている。

このような状況下では、これまで満室だった物件でも、必要な対策を講じなければ徐々に空室が増えていく可能性の方が高いということだ。

費用をかけずに行える空室対策

ただ、上記のような特別な対策をとらないと空室が埋まらないのか?と言うとそうではない。

費用をかけずにサラリーマン大家が行える空室対策も数多く存在する。

以下の図で、「物件購入後に必ずやるべき」レベル1から「満室経営のためにやるべき」レベル2、「空室率の高い地域でやるべき」レベル3までの空室対策を具体的にまとめてみた。

新新空室対策

「レベル1」は必ずやるべき項目だ。

当たり前のことが多いと思われるかもしれないが、今まで相談を受けてきた空室物件を抱えるサラリーマン大家には、レベル1の項目が徹底できていないケースが数多く見受けられた。

需要が安定している地域や元々の家賃設定が低い物件であれば、レベル1を実施するだけで満室にすることが可能な場合も多い。

「レベル2」はレベル1をやっても埋まらなかった場合に行う項目である。

ライバル物件の詳細な調査や、不動産会社に賃貸付けを依頼して回るなどの地道な活動も行うことになる。

最初は時間がかかるかも知れないが、不動産会社の担当者に顔見知りが増えてくると、より効率的に行えるようになり、有益な情報を教えてもらえる場合も出てくるだろう。

物件の供給が多すぎてかなり頑張って差別化をしないと入居が決まらない場合は、「レベル3」の対応を行う。

このレベル3になると多少の費用はかかってくるが、ここでは費用の割には効果が大きい項目を選定している。

「外壁塗装」や「キッチン・浴室の全交換」は効果が大きく空室を埋めるのが容易にはなるのだが多額の出費も伴うため、レベル3の項目からも省いている。

Haus im Fokus einer Lupe

サラリーマン大家が必ずやるべき6つのこと

募集をする上で最低限やるべき対応がレベル1で、本業があるサラリーマン大家でも下記の6項目は押さえておきたい。

先ほども述べたが、空室が多い売り物件を見ていると、多くがこのレベル1までも対応できていないことがほとんどである。

1.賃貸に強い会社に管理を依頼

物件運営で最も重要なのは賃貸付けである。

特に地方で物件を買うなら、その地域で最も営業力の強い管理会社を選ぼう。

営業が5〜6人いる中規模以上の不動産会社に電話をし具体的な物件名を出して、「3ヶ月以内に満室に出来るか?」「現状の家賃で無理ならどれ位の家賃設定で満室にできるのか?」など直接ヒアリングするとよい。

2.家賃・敷礼を周辺相場以下にする

物件周辺の家賃相場を調べ、それを基準に保有物件の家賃を設定する。物件の供給量が多い地域は空室率も高くなるので、家賃水準は相場よりも下げたほうが良いだろう。

これは購入する前の段階で、そのような想定で空室部分の家賃設定をしておく必要がある。敷金・礼金も同じく相場と同等もしくはそれ以下にしよう。

3.室内の原状回復とクリーニング

室内の原状回復リフォームとクリーニングは必ず対応する必要がある。

投資家タイプには少ないが、地主大家の中には入居が決まってからリフォームや清掃を行えば良いと考える人も稀にいる。

しかし、汚いままの部屋を内見して、住みたいと思う人はあまりいない。

退去が決まったら早急に原状回復リフォームとクリーニングの手配を行い、内見時には整えておきたい。

またクリーニング済でも空室期間が数か月あると、ほこりが目立ち室内に下水の匂いがする場合も多いので、マメにチェックするようにしよう。

4.共用部の清掃

廊下や敷地内にチラシが散乱していたり粗大ゴミが放置されていると、物件が荒れた雰囲気になる。

このようにゴミが散乱している物件では住人のモラルも下がり、他の人も同じことをやり始めるため、さらに荒れることになる。

粗大ゴミや散乱物は購入時にすべて綺麗にして、ルールを守るよう貼り紙などで警告を行おう。

また、共用部の手すりや階段などの鉄部にサビが出ている場合、入居希望者を案内する時に非常に印象が悪くなる。

外壁や廊下をすべて塗りなおす必要はないが、鉄部だけでも上からペンキを塗るようにすると、物件の印象はかなり変わる。

5.独自マイソクの作成

「マイソク」とは入居希望者が賃貸不動産会社に行った際に見るチラシのことである。

管理会社以外の不動産会社にも客付けを依頼する場合は、物件のアピールポイントがより明確になったマイソクを作る必要がある。

マイソクは管理会社で作ってくれることが多いが、アピールポイントが明確になっているかをしっかりとチェックして必要に応じて修正を依頼したり、自分で再作成しよう。

6.問い合わせ件数と内見数の定期確認

空室が定常化している場合、「絶対に満室にする」という決意が足りないことが、主たる原因になっているケースが多くある。

空室が発生しているということは、賃貸経営の土台を揺るがす重大な機会損失であるため、平日は忙しいサラリーマン大家であっても、自ら管理会社に頻繁に問い合わせをする必要がある。

その際に管理会社の社員に聞くべき内容は、物件への問い合わせ件数と内見数である。

問い合わせ件数が多く、内見数も十分なのに成約しないのは、入居者の期待と実際の物件にギャップがあるということである。

管理会社と相談してこのギャップを埋める算段を立てない限り、問い合わせ数や内見数は多いのに決まらない物件になってしまうので注意が必要だ。

このように、サラリーマン大家であっても比較的簡単に取り組める空室対策は存在する。

自分の保有物件が、これら基本の空室対策をきちんと行えているかを改めて確認してみて欲しい。

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