不動産投資において「家賃保証(サブリース)」は付けるべきなのか?

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家賃保証は別名「サブリース」とも呼ばれており、家賃保証会社が空室の有無にかかわらず毎月一定額の家賃をオーナーに支払う仕組みのことである。

家賃保証は、主に新築物件を建てたり購入したりする際に付けることを勧められるケースが多い。

「家賃保証」と言われると保険のようなニュアンスの語感に聞こえるが、保険のような相互扶助の仕組みではなく、空室のリスクを家賃保証会社が引き受ける代わりに募集家賃の7割や8割などをオーナーに支払う仕組みとなる。

家賃保証を付けるメリットはあまりない

誤解している人が多いが、極端な話ではなく家賃保証は「百害あって一利なし」である。

では、なぜそのように考えるのかの理由について説明しよう。

家賃保証やサブリースの多くは、新築時に建築会社や販売会社がオーナーに提案してつけている。

オーナーからすると、家賃収入は減額されるものの、空室を気にしなくて済むので家賃保証をつけるという判断をしているのである。

しかし、この考えには根本的な間違いがある。

まず、家賃保証を付けている家賃保証会社が、入居者を募集するための特別なノウハウを持っていないという点だ

もし、何か代えがたいノウハウや仕組みがあるのであれば、対価を払ってそのサービスを受けることは悪い選択肢ではないかもしれないが、実際はそうではないのである。

わざわざ家賃を減額しなくても、自分で営業力が強い管理会社を探して募集をかけたほうが、手残りとなる利益は間違いなく多くなる

昨今では、どのエリアでもインターネットで物件を検索するようになっているので、決まる物件と決まらない物件の差は募集条件の差に他ならないからである。

このようになぜ家賃保証のビジネスが成り立つのかを考える思考がないと、ドンドン搾取されてしまうことになる。

補償額はどんどん下がっていく

ここまでの話を読んで「長期契約の家賃保証ならいいのではないか?」と思ったかもしれない。

実際に家賃保証は10年以上の長期契約となっていることも多く、建物が古くなってきて入居者を見つけにくい状況になった際に、家賃保証が付いていれば安心だと考えるオーナーも多く存在する。

しかし、実際はそううまくいきません。ほとんどの家賃保証契約は10年以上の契約期間となっているものの、2年ごとなどの間隔で家賃の変動に合わせて家賃保証額を見直す条項が入っている。

つまり、契約自体は10年など長期にわたるが、肝心の家賃の額は10年間同じというわけではなく、数年ごとに見直されるのである

この結果どうなるかというと、物件を建てた当初は新築に住みたいと考える人が大勢いるため問題なく満室になる。

家賃保証会社はリスクなく家賃と家賃保証額の差額を利益として得ることができる。

これが5年程度経つと入居者が何回転かして、家賃も下がってくる。そうすると次第に家賃と家賃保証額の差が小さくなり、場合によっては逆転してしまう。

そうなる前に、家賃保証会社は契約書を盾に、オーナーに家賃保証額の減額を迫るのである。

10年間同じ家賃が保証されるものだと考えていたオーナーと家賃保証会社が揉める事態が頻繁に起きているが、家賃保証額が変動することは契約書に書かれているので、それについて争ったところで勝つことは難しいでだろう。

家賃保証会社はこうなることを十分理解しているため、そのことをオーナーに指摘されても、「契約書には2年ごとの見直しと記載されていますが、そうなる可能性は低いです」などと口頭で補足するなど、かなり曖昧でグレーな説明をしていることも多いのである。

このようなやり取りがあったことを指摘したところで、この営業マンがその地域の担当から外れてしまっていたら、オーナーは矛を向ける先がなくなってしまう。

家賃保証会社は善意で家賃保証をしているわけではなく、自社が利益を得るためにオーナーに家賃保証の提案をしている。

新築時は特別なことは何にもしなくても入居者が決まる場合が多いので、この時期に家賃保証をつけて家賃保証会社にお金を渡してしまうのは大変もったいないのである。

家賃保証やサブリースは付ける必要がないということを述べてきたが、家賃保証を検討してもいいケースが一つだけある。

それは、購入したいと考える中古物件の空室が多く、融資付けが難しい場合である。

空室が多いことの理由がリフォームを実施していなかったり、募集家賃が高すぎるなどハッキリとしていたとしても、審査する銀行は空室率が高い物件の融資について難色を示す場合がある。

そのような場合は、1年間などの一定期間、家賃保証を付ける交渉を家賃保証会社としてから銀行に持ち込むと、融資が通りやすくなる場合がある。このようなケースでは、家賃保証をつけることを検討してみても良だろう。

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