物件を上手に運営するための管理会社選びとは

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不動産投資には賃借人を募集すること、物件を管理することなどの事業経営の側面がある。

当たり前のことだが経営面では費用対効果を考え、最小のコストで大きな収益を上げることを考える必要になる。

管理会社をうまく利用すれば経営面で効果を楽に出せる。

管理会社の業務とは

管理会社の行う業務は大別するとビルマネジメント(建物管理)とプロパティマネジメント(賃貸管理)だ。

ビルマネジメントは建物や施設などの維持・保守などの物的な管理を意味し、プロパティマネジメントは家賃の収受・賃借人の募集・クレーム対応などの賃借人管理を意味する。

この二つの業務はいずれも軽視できないが、受け取る家賃を最大化する、つまり満室経営を目指すのであれば適切なプロパティマネジメントを行うことが重要となる。

管理会社にはこの二つの業務を両方行っているところ、どちらか片方のみを行っている会社もあるので、自分の条件に合う管理会社を選ぶことが重要となる。

管理会社には賃借人募集まで自社でしてくれるか否かで、例えば広いエリアに路面店を持ち自社で入居者募集まで行う管理会社(いわゆる総合不動産会社。エイブル、アパマンショップなど)と、自社ではビルマネジメントにのみ徹し賃借人募集は外部委託する管理会社の二つに大きく分けられる。

一般的には地方ほど前者が多く、都市部では後者が多いようだ。

管理会社を選ぶポイント

管理会社も千差万別で中小まで含めると業者数もかなり多いので、管理会社選びの方法をいくつか紹介する。

例えば中古物件を購入した場合で、空室率が低く運営状況が良ければ前オーナーの売主が利用していた管理会社を継続する方法が良いだろう。

一方空室率が高い場合はその理由を事前に分析して管理会社が原因ではないか検討しておく必要がある。

以前のオーナーが原因の理由、例えば資金力がなかったためリフォームや原状回復、設備などの修繕が不十分であったため空室率が高い場合は、物件購入後にこれらの原因を自分が潰していけば良いので以前の管理会社を継続して利用することを考えても良いだろう。

しかし空室率が高い理由が不明であったり、又は管理会社の管理運営体制に疑問があるような場合は物件購入時に管理会社を替えてしまった方が良い。

購入した後でも管理会社の変更はできるが、旧管理会社にとっては痛手となるので購入と同時の方がリスクが小さい

管理会社の変更には旧管理会社から新管理会社への引継ぎや賃借人の募集に関して、旧管理会社の協力が必要になるが非協力的な態度をとられてしまう危険性を小さくするためだ。

管理会社を変更したり、新しく管理会社を選んで一から物件運営をしていく際には周辺の不動産業者へのヒアリングなどで対応が良かったり好印象をもった業者の関係会社を候補としておくのも良いだろう。

管理会社を選ぶ際には以下の点を考えるようにしよう。

1.賃貸人の募集能力

店舗やウェブサイトなどをチェックし、賃借人を募集する能力があるかをチェックする。

賃借人の募集は他社に委託している管理会社の場合は評判をリサーチすると良い。

2.管理能力

入居者のトラブル、具体的には家賃対応や設備などの故障に関するクレーム、騒音クレームに対する能力をチェックする。

特に入居者同士のトラブルになりやすい騒音クレームなどは、担当者にこういう場合はどのように対応していますか、などと直接聞いても良いだろう。

例えば隣室の騒音へのクレームが管理会社に入った場合、騒音を出している人にクレームの出所を明らかにしてしまうような対応をされると最終的に入居者同士のトラブルになりどちらか、最悪両方の入居者が退去してしまう可能性が高くなるからだ。

3.管理会社自体の経営状況や財務体質

管理会社自体の経営状況もしっかりチェックしておこう。

なぜなら多くの場合入居者からの家賃は一度管理会社の口座に振り込まれ、そこからオーナーに入金という流れになる。

管理会社の経営状況が悪いと管理会社自体の経営資金などに流用されて家賃収入の入金が滞るリスクが高くなるからだ。

このような事態を回避するには信用調査会社、大手であれば例えば帝国データバンクや東京商工リサーチなどの調査報告書などをできる限り入手して取引前に最低限の調査をしておく必要がある。

信用調査会社大手は直接は法人のみ取引相手としている場合が多いが、個人の場合でもNifty企業情報検索などで信用情報を比較的低額で入手できる。

Nifty企業情報検索は帝国データバンクや東京商工リサーチからデータ提供を受けた要約版レポートのイメージなので、利用を検討してみよう。

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