不動産投資のリスク(空室・家賃滞納・管理会社倒産・地震・火災)の回避方法とは?

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不動産投資は様々な不確定要素、つまりリスクを有しており、投資判断にはこれらを把握して対策を練っておく必要がある。

リスクはある程度事前に想定・予測できるものが多いので、適切に対応することで回避することができるのだ。

空室リスクと対応策

(1)空室リスクとは

不動産投資から得られる利益はインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却による収入)の二つであり、バブル期と異なり現時点では投資の主流は安定したインカムゲインを目的とするものになっている。

安定したインカムゲインを得るためには、空室率を低く抑え、満室・もしくは満室に近い上程で保有している不動産を稼働させる必要がある。

しかし現在の空室率は東京都では多少空室率は低くなるなど地域によって差はあるが、現在全国平均では19%である。

大部分の不動産投資家は満室想定利回りを参考に投資するが、空室率が現在これだけ高い数値であり、また将来的には人口減少社会になることを考えると空室リスクは最大のリスクであると言える。

 (2)空室リスクへの対応策

①物件購入前に念入りに調査を行う

不動産を購入する前に調査を詳細に行い、満室稼働が可能な物件を選べば空室リスクは回避できる。

特に不動産は個別性が強く、立地条件などは購入後変えることはできないので購入前の調査は念入りに行っていただきたい。

地方の学生向けマンション、社会人の単身者向けマンションなどは特に注意すべきだ。

バブル崩壊以降長く続いた地価下落によって、大学のキャンパスの都心への移転、企業の拠点集約など、都心集中の動きは顕著になっている。

地方部の人口減少もあってキャンパスや工場・オフィスなどが都心に移転すると一気に空室率が高くなってしまう危険があるのだ。

将来の移転計画などは事前に知ることが可能な場合が多いので、想定される主な入居者が通勤・通学するであろう大学や企業の情報は事前に調査すべきだ。

②空室リスクを踏まえて投資判断をする

満室想定利回りではなく、あらかじめ地域の平均的な空室率を織り込んだ想定利回りで投資判断をする方法である。

当初から利回りを保守的に試算しておくことで、実際の空室率が予想より低ければより高い利回りになる。

経営力によっても実際の空室率は変わるが、実績値がない不動産投資を始める当初は10%~20%程度の空室率で試算してみることを勧める。

空室率はHOME’S不動産投資(http://toushi.homes.co.jp/owner/)などのサイトで調べることもできる。

このサイトは総務省統計局による「住宅・土地統計調査報告」を元データとしているが、グラフや地図が充実しており、人口の増減や犯罪認知件数など空室率に影響を及ぼす要因や、取引の参考になる地価公示などのデータも調べられ、便利であるので是非参考にして欲しい。

家賃滞納リスク

賃借人を十分募集できて空室率が低い場合でも、実際に家賃の支払いを受けられない場合がある。

家賃を払ってもらえないとその部屋は空室であることと経済的には同一であるため、家賃滞納リスクも十分に考慮する必要がある。

家賃滞納リスクは家賃保証会社を利用することで回避できる。

家賃を滞納されても、保証会社から支払いを受けられるのだ。

家賃滞納が長期化した場合は保証会社が賃借人に立ち退きを求める訴訟をしてくれ、訴訟費用も保証会社の負担になる。

ただし、家賃保証会社自体が倒産する可能性や実例もあるので、信用調査会社を利用して家賃保証会社の経営状態や与信の程度を調査するなどして、取引先の家賃保証会社は慎重に選ぶ必要がある。

 管理会社の倒産リスク

家賃回収を管理会社に委託している場合に発生する。

管理会社が倒産すれば業務が止まり、家賃収入を得られなくなってしまうからだ。

管理会社の選択も家賃保証会社同様、慎重に行おう。

地震・火災リスク

融資を利用して行う不動産投資事業は地震や火事で建物がなくなってしまうと、家賃収入が得られず返済が滞り破たんしてしまう。

地震大国である日本で不動産投資を行う場合、火災リスク同様地震リスクは当然織り込んで行うべきであろう。

地震・火災リスクの回避方法には以下のようなものがある。

 (1)損害保険への加入

大部分の金融機関で融資には火災保険の加入は必須である一方、地震保険は必ずしも必須ではないケースが多いが、地震保険についても加入しておいた方がよいであろう。

特に木造やS造の建物は一般的にRC造やSRC造に比べて耐火性のみならず耐震性も低いので、十分注意しておかなければならない。

RC造やSRC造の物件であっても、オプションによっては水害などの災害リスクや損害賠償リスクに備えることもできるので、十分検討すべきであろう。

 (2)耐震性の高い新耐震基準の建物に投資する

新耐震基準の建物とは、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物のことであると覚えておこう。

着工や竣工ではないことに留意して欲しい。

1981年に耐震基準が改正されて、現在の新耐震基準となっている。

旧耐震基準はマグニチュード5~7の地震を想定しており、震度5強の揺れでは倒壊せず、破損した場合も補修することで利用可能な耐震基準とされていた。

実際には阪神淡路大震災などにおいて、旧耐震基準の建物の倒壊被害は新耐震基準の約4倍、大破は約3倍の数に上る被害であり、旧耐震基準は新耐震基準と比較するとリスクが大きい。

可能な限り新耐震基準の建物を選ぶようにしよう。

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