大阪の不動産投資が他県より有利な2つの理由

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不動産投資は行う場所によって、狙う利回りや経営方針が大きく異なってくるのはご存知だろう。

例えば東京都心での不動産投資であれば、安定感がある(日本全国の人口減に反比例して東京の人口は増加しているため)代わりに利回りは低く、多くの場合月々のキャッシュフローが生みだしにくい。

逆に地方での不動産投資では、人口減がほぼ確定しているが利回りは高く、満室に近い上手なアパート運営ができれば、都心の何倍ものキャッシュフローを生む可能性がある。

今回は、大阪の不動産投資に焦点を絞って説明して行くが、結論からいうと大阪の不動産投資は他県と比較して2つの観点から有利だと言える

その理由を順に説明していこう。

大阪での不動産投資は融資の面で有利

大阪での不動産投資が他県よりも有利な1つめの理由は、融資の面だ。

大阪には関西圏・中国圏・四国の金融機関のほとんどの支店が集まっている。

また、それらの金融機関は地元に根ざした中小規模のものが多く、東京のように大企業の本社がひしめいているような状況とは程遠い。

そのため、金融機関から企業への設備投資等の貸出しが東京ほど活発に行われていない実状がある。

つまり、多くの金融機関は貸出先を探しあぐねている状況のため、好条件の融資がひける可能性が東京圏よりも高いのだ。

特に、大阪の信用金庫・信用組合は利用しやすく、大阪信用金庫、大阪厚生信用金庫、大阪シティ信用金庫、北おおさか信用金庫、大阪協栄信用組合、のぞみ信用組合などは融資付けで期待出来る。

また、建ぺい率・容積率の超過等のいわゆる「建築基準を満たしていない物件」にも融資がつきやすいのが特徴だ。

建築基準を満たしていないと言っても、耐震面などにおいて必ずしも危険な建物というわけではなく、先にも述べた「建ぺい率・容積率の超過」や「検査済証の未取得」などの理由でこのような状況になっているものがほとんどだ。

そのため入居者からすれば、他の賃貸住宅と機能的には何ら変わりはないことがほとんどなのだが、都市銀行や大手地銀などは検査済み証が未取得である物件には融資しない姿勢であることが多い。

しかし、大阪に支店をおく関西圏・中国圏・四国の金融機関では容積率オーバーの物件にも融資が付き売買が成立するため、大阪の不動産マーケットは良い収益性が実現できる価格帯で容積率オーバー物件を取引することが活発化している。

逆に東京近郊では容積率オーバー物件への融資は、ノンバンクや一部の信金・信組などを除きほぼ付かないため、例え高利回りで収益性が高くても購入出来る不動産投資家がほとんどいないのが実状だ。

大阪での不動産投資がおすすめなのは、金融機関の積極的な融資姿勢があり、それ故マーケットも活発であるためだ。

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地価が上昇している大阪中心部

大阪での不動産投資を推奨する第二の理由は、大阪の地価が上昇傾向にあるためだ。

商業地に限って言えば地価上昇率は日本一で、下の表を見てもらっても分かる通り2017年の「商業地上昇率ランキング」では、TOP10内の上位5位までが大阪となっている。

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住宅地でも2017年の公示地価は、大阪市中心6区では3.4%の上昇となっている。

※大阪市中心6区:中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区

なぜ大阪の地価がこれほどまで上昇したかというと、その一番の理由は訪日外国人旅行者の増加だ。

訪日外国人旅行者の多くが独自の食文化を誇る大阪に観光にくるために、ホテルや飲食店が増加し、日本一の地価の上昇がおこったのだ。

加えて、日本政府は訪日外国人観光客を現在の2,403万人(2016年)から東京オリンピックが始まる2020年に4,000万人、2030年に6,000万人へと増やす目標を掲げている。

日本政府の見立て通りにいけば、大阪の訪日外国人旅行者数もますます増えて行き、大阪商業地の地価は上がって行くと予測される。

商業地の地価上昇がそのまま住宅地の地価上昇に反映されるわけではないのだが、大まかにはリンクした推移をたどるのが一般的だ。

そのため、商業地の地価上昇が予測される大阪の収益物件も、地価の上昇が期待できるということだ。

自分の持っている物件の地価が上がるということは、資産価値が増大して含み益が積み上がっていくということで、売却の際に利益をあげることが可能になる。

地価の上昇は不動産投資を購入から売却までのトータルで考えたときに、大きな利益を生み出すのだ。

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大阪での不動産投資をおすすめする2つの理由まとめ

大阪での不動産投資をおすすめする理由は、以上のように「融資をしてくれる金融機関が多く存在すること」「地価の上昇が期待出来ること」の2点である。

昨今の不動産投資の過熱で東京都内の物件はかなりの割高傾向にあり、ベテランの不動産投資家でも買い控えトレンドが続いている。

その点大阪は、まだまだ投資妙味がある収益物件が東京以上に存在し、融資付けもよく地価も下がりにくいのだから検討しない手は無いだろう。

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