日本の住宅は供給過多の状態になっている

住宅の着工数はリーマンショック以降大きく減り、大底となった2009年は80年代の水準まで落ちた。

しかしリーマンショック後に景気が回復するのに伴い、2010年以降は貸家・持家ともに増加傾向にある。

この状況は、大家にとってはあまりいいとは言えない。

以下が住宅の着工数の推移だ。

日本の不動産事情は、持家比率が高く耐用年数が短いのが特徴だ。

海外では築50年や80年はザラにあるが、日本は木造家屋が元々多かった事情もあり築古物件は敬遠される傾向がある。

また建築基準法の改正が1981年にあり、それ以前の物件はいわゆる「旧法耐震」と言われ耐震面で劣る建物もある。

不動産投資をする場合、中古物件を購入することを考える人が多いと思う。

主に築10年~15年前後の流通量の多い物件を狙う人が多いと思うが、これらの物件は家賃がまだまだ下がる可能性がある。これはこれまでになかった傾向だ。

新築で建った当初は中古物件と賃料はバッティングしない。新築の方が当然ながら高い賃料を取れるからだ。

しかし、築5年10年と経っていき、2回転ぐらいするころには、賃料の下落は止まるのがこれまでの常識だった。

大体築15年程度で一旦家賃下落は緩やかになることが多かったのだが、周辺に新築がとめどなく供給されている場合は別だ。

そもそもそのエリアで相場が崩れており、築15年の物件が新築時に取っていた家賃よりも格段に安い家賃で新築が募集されている地域が多くある。

新築当初の値段設定が安くなっているのは、その地域で賃貸物件が供給過多なためだ。

そのような新しくて安い物件が、自分の持っている物件の家賃帯とバッティングすると大変だ。

築15年経ち家賃下落が止まるかと思いきや、さらに家賃を下げないと決まらないケースが出て来るのだ。

住宅の着工数などのマクロのデータを把握することも重要だが、自分が持っている物件のミクロの地域の事情もしっかりと把握することが必要だ。

空室が多い地域にもかかわらず過去数年で新築が更に多く建設されている場合は、売却の検討なども必要かもしれない。

以下に、表形式の住宅着工数のデータも載せておくので、参考にしてみて欲しい。

貸家 持家
1965 423,980 418,630
1966 401,340 455,260
1967 443,550 547,630
1968 556,590 645,110
1969 635,010 711,610
1970 703,600 780,970
1971 674,000 789,770
1972 867,120 940,460
1973 773,430 1,131,710
1974 402,170 913,940
1975 414,350 941,950
1976 509,320 1,014,500
1977 474,340 1,033,930
1978 469,560 1,079,800
1979 440,400 1,052,630
1980 343,340 925,290
1981 326,690 825,020
1982 338,340 807,840
1983 414,710 722,100
1984 486,400 700,900
1985 547,370 688,720
1986 667,420 697,230
1987 881,140 793,180
1988 882,660 801,980
1989 846,370 816,220
1990 840,970 866,150
1991 625,580 744,540
1992 707,870 694,740
1993 695,270 790,430
1994 623,440 946,810
1995 580,000 890,340
1996 649,720 993,550
1997 554,840 832,170
1998 474,330 723,990
1999 436,880 777,720
2000 433,040 796,820
2001 448,090 725,780
2002 459,100 691,910
2003 460,820 699,290
2004 473,700 715,360
2005 513,840 722,340
2006 552,690 737,710
2007 451,110 609,640
2008 474,990 618,530
2009 334,950 453,500
2010 306,020 507,110
2011 293,920 540,200
2012 324,390 558,420
2013 361,320 618,720
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