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レントロールの雛形と見方について
レントロールとは家賃表のことだ。
その物件に、誰がいくらの家賃で入っているかなどの情報が書いてある。
※クリックでダウンロードされます。
レントロールは概要資料と同じタイミングで、仲介会社から貰うことが出来る。
物件を最初に検討するにあたり、大変大事な資料だ。
しかしながら、いい加減な資料が出回っていることが多くある。
まともなものを見かける方が少ないぐらいだ。
売主は少しでも物件を良く見せようと工夫を凝らすわけだが、買い側である我々はそれに騙されてはいけない。
利回りが高くても良く見ると、フリーレントを半年ほどつけて無理矢理高い家賃を取っている場合もある。
こういう見極めが出来ないとカモにされるだけになってしまう。
この項では、レントロールの見方と本当の満室時の収入をどのように確認するのかについて解説するので、ぜひ確認して頂きたい。
空室募集家賃
各部屋の契約開始時期の情報が記載されていなければ、その情報をもらって最近の入居者の家賃を確認する必要がある。
募集家賃をネットの検索サイト（SUUMOなど）で確認し、同じ地域、躯体、築年、広さのものを探し、家賃相場を確認しよう。
やや高めに募集家賃が設定されている場合も多くある。
その方が満室時利回りが高くなるからだ。買付を入れる前に周辺の不動産仲介会社にヒアリングを行い、適正家賃を確認する作業を必ずやろう。
家賃のバラつき
バラつきは少ない方がいいが、新築当初から入居している人は家賃が高い傾向にある。
このような人が今後退去しないとも限らないので、現在の募集家賃で再度引き直すことを行う。この点は楽観視は禁物だ。
私は想定家賃を、楽観・中立・悲観の3パターンを作って収支計算している。悲観パターンでは全ての部屋が地域最安値になった場合の収支を確認している。
敷金があるか
決済時の敷金を継承するのかしないのかをまず確認しよう。
敷金を継承しないのが大阪方式で、東京方式だと敷金は買主が継承する。
当然敷金を継承出来た方が当面使えるお金が増えるので買主としてはありがたい。
敷金を継承しない大阪方式で、敷金（関西では保証金）が500万円などと高額な場合、物件価格から500万円をプラスして考える必要がある。
基本的には敷金は入居者から取れていた方が良い。それが賃貸需要が安定していることの証となる。
どの部屋からも敷金を預かっていない場合は、敷金をゼロにしないと埋まらない物件だということだ。
店舗の家賃
テナントや事務所が入っている場合、どうしてもその部分の家賃比率が高くなってしまう。その家賃が適正な水準なのかの確認が必要だ。
特に店舗比率が20%を超えている場合や店舗が空いている場合は、かなり慎重にならないと危険だ。
一般的な傾向として、地方で駅から離れている物件の1Fや2Fなどに入っているテナントが空いている物件は埋まる可能性が低い。
本当にテナント部分が埋まるのかのヒアリングを、周辺の不動産会社に必ずやるようにしよう。
水道、電気、ケーブルテレビ
水道料金は個別メーターで水道会社が直接入居者に請求する場合と、一括メーターでオーナーに請求する場合がある。
個別メーターがない場合は一括メーターで計測して水道局からオーナーに請求が来ることとなる。その場合は定額にすることも可能だ。
単身用であれば月額2,000円ぐらいを水道代として徴収すれば足りるだろう。
一括メーターにも拘わらず入居者から水道代をもらっていない場合は、その分大家の負担が多くなるので家賃から割り引いて収支計算を行う必要がある。
電気やケーブルテレビも、家賃に含まれているのかどうかを確認しよう。
電気代まで入居者から取っている物件は稀だが、ケーブルテレビに入っているのであればその代金が入居者から別途取れているかどうかは確認しておいた方が良いだろう。
入居者の属性
まず、入居者が同一法人による一括借り上げなどではないことを確認しよう。
社員寮として利用しているなどで一括借り上げの場合は、退去時に家賃収入がゼロになるリスクが存在する。
レントロール入手時は入居者の勤務先などは記載されていないかもしれないが、これは契約前には必ず確認するべきだ。
売主の同族者に安く貸していないかなども確認を行おう。安く貸している場合は家賃を上げることも可能かもしれない。
他の収入
携帯基地局、自動販売機、看板広告などの副収入がないかどうかを確認しよう。
携帯基地局が入っていることにより、どうにか合格ラインの利回りになっている場合は、携帯会社との契約期間などを確認する必要がある。
基本的に短期間で解約されることは少ないと言われているが、基地局の必要性が今後10年、20年と続くかどうかは全くわからない。
携帯アンテナは収益からは多少割り引いて引き直す必要がある。
自動販売機は毎月4,000円程度売り上げていないと、電気代と相殺して赤字になる。細かいがこの点も確認をした方がいいだろう。
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