収益物件の概要資料・レントロールの目利き5(大阪RC物件)

今回の目利きは大阪のRC物件だ。

練習のために、まずは自分で概要資料とレントロールだけを見て、どのような特徴がある物件なのかを考えてほしい。

レントロールが見にくいが、こういう資料も多いので慣れるしかない。

大阪の店舗付きRCだが、見るべきポイントはわかるだろうか?

現況利回りが11.78%、満室想定12.33%なので、稼働率は悪くない。

路線価は6.9万円/㎡だ。

土地値は約1400㎡×約7万円で1億円弱ことが暗算でわかる。

築25年以上のRCなので、建物は㎡数×9万円ぐらいだ。約2800㎡×9万円で約2.5億円ぐらいだろうということがわかる。

この計算でも面倒なので、築20年-築25年のRCは㎡×10万円で簡便的な計算をしてしまってもいい。

築20数年の1,000平米のRCだと、評価額は大体1億円になる。500㎡だと5,000万円だ。

要は、詳細な検討をする前に検討の土台に乗るかどうかを判別したいだけなので、この時点での計算は大まかでいいのだ。

この物件については、この時点で積算は売価と同程度の可能性があることを、感覚として掴んでほしい。

利回りもそこそこあり積算も出そうだと思ったら、概要資料の詳細部分を確認してみよう。

まず見つけて欲しいのは、容積率は200%となっているが、土地面積が1396.18㎡なのに対して延床面積は2,858.99㎡となっている点だ。

公募面積で容積率計算をすると若干オーバーしている。

しかし、容積率計算は登記面積ではなく建築基準法上の面積を利用することを覚えておいてほしい。

床面積は、共用部分(共用廊下、階段室)の全てと、駐車場及び駐輪場(建物面積の1/5)は除いた面積で計算するのだ。

概要資料上は若干容積率オーバーしていても、実際は問題ないケースも多い。詳細を確認してみる必要がある。

合法違法の観点でもう一点気付いて欲しいのは

「増築及び一部取毀部分有り」

という記載がある点だ。「取毀」は「取り壊し」と同じ意味だ。

これらの行為を行う際は、本来は役所への建築確認申請が必要だ。恐らく、それをやらずに壊したり増築したりしている部分があるのだ。

詳細な確認が必要だが、違法の可能性が極めて高いと思われる物件だろう。

レントロールは、上部の基地局の部分を見てほしい。

2つあるが、それぞれ25.2万円、26.25万円とかなり高額だ。

恐らく携帯基地局だと思われるが、普通は高くても10数万円だ。

詳細な確認が必要だが、このように店舗や居室以外の看板や携帯基地局に頼っている物件は、その分を割り引いて計算した方がいい。

5年先・10年先まで、看板や携帯基地局が存在し続けるかは全くわからないからだ。

この物件のように、基地局に毎月50万円以上を収入として頼っているのは、危ういと思わざるを得ない。

いくつか疑問点が挙がったので詳細な確認が必要だが、見送ってしまっていい物件だと言えるだろう。

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