物件概要書から優良物件を選別するためのポイントとは

投資する物件を選ぶにあたり、まずすべきことは不動産会社から以下のサンプルのような物件概要書を入手することだ。

【物件概要書サンプル】

物 件 概 要 書
名称 ●●マンション
価格 100,000,000円(税込)
交通 ●●電鉄▲▲線「■■」駅 徒歩10分

○○急行電鉄△△線「□□」駅よりバス8分 「◇◇」バス停 徒歩2分

所在 地番 ●●県▲▲市■■町1丁目11番3外2筆
住居表示 ●●県▲▲市■■町1丁目12-1
土  地 建  物
面積 500.00㎡(約151.25坪) 構造 RC造陸屋根5階建
地目 宅地 築年月 平成2年10月
接道 北側 約7.0m公道

西側 約5.0m公道

間取り 店舗×1戸

2DK×20戸

地勢 平坦 延床面積 1,800.00㎡(約544.50坪)
引渡日 要相談 現況 賃貸中
公 法 規 制 等 収  益
区域 市街化区域 利回り 10.00%(満室時)
土地権利 所有権 満室年額 10,000,000円
用途地域 近隣商業地域 現況年額 9,000,000円
建蔽率 80% 店舗 住居 駐車場
容積率 400% 戸数 1 20 10
その他 準防火地域など 入居 1 17 9
備   考
現況有姿、瑕疵担保免責、取引面積は公簿面積によります。
株式会社○○不動産

〒000-0000

●●県▲▲市○○町1丁目2-3

TEL:000-0000-0000

FAX:000-0000-0001

物件概要書は資料請求をすると最初に送られてくるもので、決まった書式があるわけではない。

ただし物件名・売出価格・所在地・土地建物の面積などの概要・用途地域など公法上の規制・表面利回りなどは概ねどの不動産会社でも記載しており、最低限の最低限情報を知ることができる。

この物件概要書を元にして、投資目的などとも考え合わせつつ詳細に調査検討すべき物件かそうでない物件かを選別することになる。

投資目的と照らし合わせて投資候補とするかを判断する

物件概要書を入手したら、まずは自分の投資目的に合う物件なのかを判断しよう。

例えばキャッシュフロー獲得目的であれば、「年間キャッシュフロー=年間家賃-年間ローン返済額-年間運営費用-公租公課」の計算式に当てはめて十分な年間キャッシュフローを得られるかを初めに確認する必要がある

物件概要書で年間家賃の額を把握し、融資条件などから年間ローン返済額を割り出し、年間運営費用割合を考慮すれば年間キャッシュフローは概算できる。

この際物件概要書には公租公課、つまり固定資産税・都市計画税の金額は記載されていない場合が多いが、仮の数字で計算するか年間運営費用割合(通常15%~25%を見込む)をやや高めに見るなどの方法で対応すればよい。

公租公課の推定が難しい場合はこの段階では省略しても良いだろう。

概算の結果得られるキャッシュフローが十分であれば、投資対象の候補とすべき物件であるということになる。

物件概要書から資産性・収益性・担保価値を確認する

物件概要書で得られる情報から、金融機関の担保価値評価法である積算評価・収益還元評価のある程度の概算をすることもできる。

不動産投資に当たってはレバレッジをかけて投資効率を上げるために金融機関から融資を受けることが重要であるので、物件探しにおいても金融機関から見たその物件の担保価値を検討すべきだ。

事前にある程度の概算をして物件の売出価格が妥当か、投資目的に築年数が合致しているか、十分な融資は受けられそうか、信用毀損に陥るリスクの多寡などを検討して欲しい。

積算評価・収益評価などを試算して物件価格と比較することで、以下のような推定をすることができる。

試算結果 評価・推定
積算評価 > 物件価格 資産性は高い一方利回りは低くなる。
収益還元評価 > 物件価格 利回りは高く収益性は高いが、積算評価が低く融資が出にくい傾向。資産性が低い傾向。
収益還元評価 > 物件価格

(収益還元評価が物件価格を大きく上回る場合)

収益性が非常に高い。一方賃料が非常に高いので将来の家賃減額請求リスクも高い。テナントや物件に何らかの事情がないか要チェック。
積算評価・収益還元評価 > 物件価格 資産性・収益性共に高い。希少物件である。
土地評価額 > 物件価格 土地値投資法に向く物件であり資産性が高い。
積算評価・収益還元評価 < 物件価格 資産性・収益性共に低い。

売出価格の設定が高すぎるので値下がりを待つ・価格交渉を検討するかまたは投資対象から外すべき。

上表の判断・評価はある程度の目安だが、物件概要書からこの程度の情報は導き出せるので、物件概要書の読み方・使い方はマスターしておこう。

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